מדריך למשכיר דירה חלק ב'

דירה להשכרה היא אחת מאופציות ההשקעה הפופולריות ביותר בארץ, בשנים האחרונות ובכלל. הסיבות לכך רבות ומגוונות, מסביבת ריבית נמוכה, דרך עליה מתמשכת במחירים בשנים האחרונות ועד תחושת הביטחון שמקנה נכס ממשי בניגוד, למשל, לנכס פיננסי.

אך לדירה להשכרה ישנם גם צדדים מורכבים יותר ואחת מנקודות החיכוך הקבועות הדורשות תשומת לב נוגעת ליחסים עם השוכרים. לרבים מהמשכירים, דמי השכירות מהווים חלק חשוב בהכנסה החודשית ואיחור של השוכר בתשלום יכול לגרור שרשרת של נזקים, על אחת כמה וכמה אם השוכר מפסיק לשלם, ממאן לפנות את הדירה במועד או מסב לה נזקים הדורשים תיקון.

לרוב, אם כבר נוצר מצב שבו שוכר לא משלם ויש צורך בביצוע פעולות משפטיות לגביה או לפינוי, אנו צפויים לנזקים רבים וגדולים הרבה יותר ובסופם כלל לא בטוח שיהיה ממי לגבות, אך על כך בפרק אחר.

מאמר זה יעסוק בחשיבות של ניסוח החוזה בצורה מקצועית וקבלת הבטוחות, שני נושאים שעל אף חשיבותם הגבוהה, נעשים לעתים קרובות כלאחר יד ובאופן חובבני.

החוזה

רבים נוטים להתייחס להסכם שכירות כאל הסכם פשוט ונפוץ, להוריד דוגמה לחוזה מהאינטרנט, לעשות שימוש בחוזה ישן או אפילו לעשות שימוש בטופס סטנדרטי שמספק להם המתווך. אולם הסכם שכירות הוא הסכם מורכב הרבה יותר מהסכם של מכירת דירה. בעוד הסכם מכר הוא למעשה "גט" בין המוכר והקונה, באופן כזה שהוא בא להפריד ביניהם, הסכם השכירות הוא מאין "הסכם נישואין" שבא לקבוע יחסים לאורך תקופה, וגם אחריה.

חשיבותו של ההסכם היא קודם כל ביצירת חלוקה ברורה בין הצדדים לחוזה של החובות, הזכויות והסיכונים. חוזה שהוא ברור ובהיר, ייתן תשובה לכל שאלה שמתעוררת במהלך תקופת השכירות, ואחריה – בקשר לסיומה. לכן, חוזה שהוא תלאי על תלאי מתקופות שכירות קודמות שמכיל תיקונים ממספר שוכרים ופסקאות שהיו נכונות בשעתו ואבד עליהן הקלח יהיה בדר"כ לא ברור, ואם יגיע לדיון בפני שופט, חוסר הבהירות ייזקף לחובת מי שניסח את החוזה, לרוב זה יהיה המשכיר.

לכן גם הוראות שאינן חוקיות, כמו הסכמה לניתוק חשמל ומים, החלפת מנעולים והוצאת רכוש, פרט להרתעה שעשויות לעתים ליצור, פוגעות בבהירות של החוזה מכיוון שהצדדים עלולים לחשוב שמותר לנהוג על פי הוראות אלה, כאשר זה אינו המצב.

בגסות, חוזה מכיל שני סוגי הוראות שלעתים קשה גם להפריד ביניהם:

הוראות "מסחריות" – גובה דמי השכירות, תקופת השכירות, אופציה, תיקונים, חשבונות, ביטוח וכיו"ב.

הוראות "משפטיות" – אלה נועדו לתמוך ולשרת את ההוראות המסחריות ולהבטיח את קיום ההסכמות ה"מסחריות" כך שההיגיון הכלכלי שבסיס ההסכם ישמר. דוגמה להוראות מהתחום ה"משפטי" נמצא באי תחולת חוק הגנת הדייר, בטחונות (על ההיבט המסחרי של הבטוחות להלן), קביעת הוראות יסודיות, פיצויים מוסכמים וכיו"ב.

ישנן הוראות שהן "מעורבות", כך למשל בעניין הערבויות משכיר שדורש פיקדון מזומן או ערבות בנקאית – שני סוגי ערבויות שמטבעם עולים לשוכר כסף, או מחייב את השוכר לבטח את הנכס, עושה זאת על חשבון דמי שכירות גבוהים יותר שיכול היה לקבל אילו הסתפק בבטוחות מסוג "זול" יותר ובסיכון גבוה יותר.

לסיכום פרק ההסכם

לאחר שבחרתם שוכר (ועל כך ראו פרק א') וסיכמתם אתו את הפרטים המסחריים של השכירות, עליכם להביא את הפרטים המוסכמים מסחרית לעו"ד שידע לכתוב אותם בחוזה באופן שיבטיח את קיומו. חוזה טוב ייתן לכם בהירות וביטחון ביחסים עם השוכרים.

בטוחות

הבטוחות הוא שם כולל למספר מנגנונים משפטיים שנועדו להבטיח את קיום החוזה ובמיוחד את תשלום דמי השכירות ונזקים עם יהיו.

הניסיון מראה שלבטוחות תפקיד מכריע בגביית דמי השכירות משוכרים שהפסיקו לשלם או גרמו לנזקים. לעתים עצם החשש של שוכר שהמשכיר יפעל נגד הערבים שלו, גורמת לו לשלם את החוב או לתקן נזקים שגרם.

מאידך, ניסוח לא נכון של כתב הערבות עלולה להשאיר את המשכיר ללא כל יכולת להיפרע מנזקיו במקרים מסוימים, כפי שלמד על בשרו משכיר שפנה אלי בעבר, עם נזקי עתק שהשאיר לו שוכר שפשט את הרגל ושבית המשפט קבע שכתב הערבות שעליו חתמו הערבים איננו בתוקף.

במאמר מוסגר יצויין שככלל, על אף הטרחה שהתעסקות עם שיקים כרוכה בה, המלצתנו החד משמעית היא לקבל מהשוכר שיקים למלוא תקופת השכירות ולא להסתפק בתשלום בהוראת קבע או בהעברה בנקאית. שיק שלא כובד מכל סיבה שהיא, ניתן לבצע באופן מידי בהוצאה לפועל, אך הפרה של החוזה באי תשלום בהוראת קבע דורשת לעתים הליך משפטי יקר, מסורבל וארוך יותר.[1] אם בכל זאת החלטתם להימנע מקבלת שיקים, דאגו למנגנונים מתאימים בחוזה שיפצו על היעדרם.

סוגי בטחונות:

ערבות צד ג' – התחייבות של אדם שאינו השוכר לקיים בנסיבות מסוימות את כל או חלק מתנאי החוזה במקום השוכר. ערבות זו ניתנת בכתב ערבות שמצורף לחוזה. יש לבדוק שהערב הוא בעל יכולת כלכלית לקיים את החוזה, ושהערבות לא מתבטלת במקרה של הערכת החוזה או מימוש אופציה. לרוב מקובל להחתים שני ערבים לחוזה.

שיק בטחון – שיק הביטחון הוא שיק חתום ופתוח שהמשכיר יכול למלא אותו ולהפקיד אותו כדי לגבות חוב. ככלל, שיק שמחזיק אדם לביטחון, מומלץ שיהיה רשום בו כבר שם הנפרע ו-"למוטב בלבד", שכן במקרה של אבדן או גניבה של השיק, יכול מי שהשיק התגלגל לידיו, בנסיבות מסוימות לפרוע את השיק, ומי שהחזיק בשיק ושמידיו נגנב יכול להיתבע על ידי נותן השיק להשיב את הכסף שנגבה.

שיקים לספקים – מקובל לקחת מהשוכר שיקים לתשלום החשבונות השונים – ארנונה, חשמל, מים וכיו"ב. חשוב לזכור שקבלת שיקים אלה אינה במקום העברת החשבונות על שם השוכר.

שטר חוב – שטר חוב הוא התחייבות של השוכר לשלם סכום כסף מסוים למשכיר בתנאים מסוימים. בעבר צריך היה לבייל שטר חוב על מנת שיהיה לו תוקף אך מס זה בוטל והיום השטר מופק בהדפסה של מסמך סטנדרטי או אפילו בכתב יד. חסרונו ביחס לשיק הוא שכדי לבצעו יש לפנות להוצאה פועל ולא ניתן להפקידו בחשבון. יתרונו הוא שלא חייבים לבצע אותו במלואו. מקובל להחתים את הערבים גם על שטר חוב.

ערבות בנקאית – ערבות בנקאית היא התחייבות של הבנק, שלפי דרישה של מקבל הערבות, ישלם לו הבנק סכום כסף מסוים. הערבות הבנקאית נחשבת לבטוחה "איכותית" מאוד אך חסרונה הוא בעלות הכספית הלא מבוטלת שלה. היא כרוכה גם בעמלה גבוהה (מאות ₪) ולרוב, הבנק גם יחזיק בידיו את הכספים שהוא ערב לשלם ונותן הערבות לא יוכל לעשות בהם שימוש.

פיקדון – סכום כסף מזומן שהשוכר מוסר לידי המשכיר להבטחת התחייבויותיו. בדומה לערבות בנקאית, זו בטוחה איכותית וחסרונה הברור הוא בצורך של השוכר "להשכיב" סכום כסף בלי לעשות בו שימוש. הניסיון גם מלמד ששוכרים שהפקידו סכום כסף בידי המשכיר "מרגישים בנוח" לעתים קרובות, לא לשלם תשלום אחרון או יותר מתוך מחשבה שהסכום "יקוזז" ולהותיר את המשכיר ללא בטחונות למקרה של נזקים.

בחירת הבטוחות המתאימים לכל סוג של חוזה, תלויה במידה רבה במאפיינים של השוכר הספציפי. לרוב שילוב של ערבות ושטר חוב ייתן הגנה ראויה למשכיר, אולם לעתים הנסיבות מתאימות יותר להרכבים אחרים.