דירה להשכרה היא אחת מאופציות ההשקעה הפופולריות ביותר בארץ, בשנים האחרונות ובכלל. הסיבות לכך רבות ומגוונות, מסביבת ריבית נמוכה, דרך עליה מתמשכת במחירים בשנים האחרונות ועד תחושת הביטחון שמקנה נכס ממשי בניגוד, למשל, לנכס פיננסי.
אך לדירה להשכרה ישנם גם צדדים מורכבים יותר, ואחת מנקודות החיכוך הקבועות הדורשות תשומת לב נוגעת ליחסים עם השוכרים. לרבים מהמשכירים, דמי השכירות מהווים חלק חשוב בהכנסה החודשית ואיחור של השוכר בתשלום יכול לגרור שרשרת של נזקים, על אחת כמה וכמה אם השוכר מפסיק לשלם, ממאן לפנות את הדירה במועד או מסב לה נזקים הדורשים תיקון.
לרוב, אם כבר נוצר מצב שבו שוכר לא משלם ויש צורך בביצוע פעולות משפטיות לגביה או לפינוי, אנו צפויים לנזקים רבים וגדולים הרבה יותר ובסופם כלל לא בטוח שיהיה ממי לגבות, אך על כך בפרק אחר.
לפני מספר חודשים פנו אלי לקוחות שהשכירו את דירתם שבירושלים למשפחה צעירה. כל הסימנים המקדימים היו שם: הם לא יכלו לתת שקים – וביקשו לשלם במזומן כל חודש, כשהמשכירים ביקשו שיקים בכל זאת, נתנו שיקים של הוריהם. הם היו רשומים כגרושים אך חיו ביחד (אינדיקציה אפשרית לניסיון לקבל הטבות מביטוח לאומי) וכמובן שכבר כעבור חודש אחד הם הפסיקו לשלם את דמי השכירות, לא העבירו על שמם את חשבונות החשמל, המים והארנונה והשיקים של ההורים היו מבוטלים.
כשהגיעו המשכירים להתייעץ איתי, נדרשה בדיקה קצרה מאוד כדי להבין שהשוכרים סוחבים אחריהם קופת שרצים, עם תביעות של משכירים קודמים, חובות בהוצאה לפועל וחשבונות מוגבלים.
השוכרים עשו רושם ראשוני טוב והסכימו ישר לדמי השכירות המבוקשים, דבר שסינוור קצת את המשכירים שלא עשו בדיקה מעמיקה יותר. בדיקה מתאימה הייתה מאפשרת לקבל החלטה מושכלת יותר, אם להשכיר למשפחה הזאת בכלל ואם כן באילו תנאים ואילו ערבויות לדרוש.
מאמר זה יעסוק בהקטנת הסיכונים כבר בתחילת הדרך באופן שהוא לכאורה מובן מאליו אך למרבה הצער לא נעשה באופן יסודי על ידי המשכירים - שלב בחירת השוכרים:
בין אם בשיחה ראשונה ובין אם בפגישה, ודאו שהאדם אתו אתם מדברים הוא השוכר. אם הוא מעוניין לגור בדירה עם בן (או בת) זוג או עם שותף דרשו לקבל גם את פרטיהם. חלק ניכר מהבעיות שאני נתקלתי בהם התעוררו כשהורים ניהלו מו"מ עבור ילדם או ילד עבור הוריו המבוגרים, בן זוג אחד עבור השני או שותף בשם כולם. אתם מעוניינים להכיר גם את השוכר בפועל וגם את מי שמשלם את דמי השכירות.
על מרבית השוכרים הפוטנציאליים יש מידע רב, חופשי ופתוח. בקשו מראש צילומי ת.ז. ובדקו מי השוכר. כנסו לדף הפייסבוק של השוכר, חפשו את שמו בגוגל ובקשו מעו"ד שיבדוק את פרטיו במאגרים משפטיים.
בקשו לראות תלוש משכורת ובדקו אילו בטחונות יוכל לספק (ערֵבים ומי הם הערֵבים)
מקומות נוספים בהם ניתן לבדוק –
רשות האכיפה והגבייה:
ולבסוף – שתי נק' חשובות מאוד, אחת לבחירת השוכר והשנייה בכלל, תמיד:
יתכן שתוכלו למצוא מישהו שיסכים לשלם יותר, אבל זכרו, שוכר טוב שווה הרבה כסף וכאב ראש. השיטה הנהוגה בחלק ממקומותינו – לקבוע שעה שיגיעו אליה שוכרים פוטנציאליים רבים ולערוך "התמחרות" שוללת מכם למעשה את היכולת לבחור את השוכר. עדיף תמיד לקבל קצת פחות ממחיר השוק תמורת שקט וטווח ארוך. יחס כזה גורם לשוכר להתייחס לדירה במונחים של בית וטווח ארוך, לשמור עליה, להשקיע בה, להטריד אתכם פחות בבעיות. אמנם לנו כעורכי דין תהיינה פחות הזדמנויות להפגין את קישורינו בתביעות פינוי, פיצויים וגבייה, אבל זו כבר הבעיה שלנו.
תהיו בני אדם. לאחר חתימת החוזה, כל חוזה, הניחו את החוזה בצד והתנהגו תמיד לפנים משורת החוזה.